Дольщикам, которые собираются продать свою квартиру в новостройке после выделения квартиры, но не хотят платить налог, придется ждать долго. Во-первых, пока дом будет построен, а во-вторых, пять лет с момента приобретения права собственности. Законодатель посчитал это чрезмерным и предложил интересную поправку в налоговый кодекс. Что же это такое и когда она действует?
Когда можно не платить НДФЛ при продаже квартиры в новостройке
Согласно Налоговому кодексу РФ, при продаже квартиры предыдущий владелец обязан уплатить полученный налог на доходы (НДФЛ) по ставке 13%. Однако это правило распространяется не на всех. Об этом говорится в статье 217.1.
Основная проблема заключается в том, что момент, с которого начинается отсчет этих сроков, привязан к дате приобретения права собственности. А для тех, кто покупает будущую квартиру в новостройке ЦДС, он начинается сразу.
Таким образом, чтобы избежать налога при продаже квартир, им придется ждать более восьми лет после заключения договора в новостройке вместо пяти лет, а их владельцам придется ждать только жилья вместо трех лет — не менее шести лет.
Понятно, что после окончания срока строительства новостройки по ДДУ срок ожидания нулевого подоходного налога будет меньше. Однако он все равно значительно превышает установленные в налоговом законодательстве три и пять лет.
Что предлагается сделать, чтобы меньше ждать нулевого НДФЛ при продаже квартиры в новостройке
Законопроект подлежит изменению. 1022670-7 размещен в системе законодательной поддержки (например, на специальных порталах, где публикуются законодательные инициативы). Предлагаются различные поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации. Одна из них касается срока освобождения бывших акционеров от уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры.
По мнению авторов поправки, существующая система определения минимального срока владения недвижимостью является несправедливой. Она ставит потенциальных покупателей квартир в новостройках в неравные условия по сравнению с теми, кто приобретает жилье на вторичном рынке. На вторичном рынке все просто и рационально. Право собственности рождается и регистрируется одновременно с рынком и самим договором купли-продажи. Таким образом, пятилетний (или трехлетний по одному месту жительства) возраст фактически определяется датой сделки, после которой не нужно платить никаких налогов. Однако для тех, кто торгует на основном рынке, этот срок фактически удваивается.
Чтобы устранить это несоответствие, в случае с покупателями квартир в новостройках законодатели хотят вести отсчет с момента полной оплаты договора долевого участия, а не с момента регистрации права собственности. Для этого они предлагают дополнить второй пункт статьи 217.1 Налогового кодекса РФ следующим абзацем.
‘В целях настоящей статьи в случае возникновения у налогоплательщика права собственности на жилое помещение или доли (акции), приобретенные налогоплательщиком по договору о совместном строительстве (по договору об инвестировании в совместное строительство или по иному договору о совместном строительстве), минимальный срок владения жилым помещением или долей (акциями) исчисляется со дня полной оплаты этого жилого помещения’.
Если эта идея будет принята, то в приведенном выше примере безналоговой продажи квартиры во вчерашней новостройке придется ждать не более двух лет с момента регистрации права собственности. А если жилье единственное, то его можно продать без уплаты подоходного налога, сразу после приобретения места в здании и оформления права собственности на новую квартиру.
Почему за точку отсчета хотят взять дату оплаты ДДУ, а не дату регистрации договора в Росреестре
В отличие от договоров купли-продажи, характерных для вторичного рынка недвижимости, на договоры долевого участия накладываются определенные условия. Согласно закону «Об участии в долевом строительстве», оплата производится после заключения договора участия в долевом строительстве «Росес Рестос». Это сделано специально, чтобы исключить двойные продажи. Однако «после» означает другое.
Чтобы привести эти две группы акционеров к паритету, было решено получить для начала полную дату оплаты сделки по строительству нового здания.
Когда новые правила начнут действовать
Недавно была принята полезная законодательная инициатива. Законопроект № 1022670-7 предлагает внести изменения в налоговый кодекс, в том числе новые правила определения срока владения будущим жильем в новостройках, которые войдут в государственный план застройки, после чего будут инициированы следующие процессуальные действия. При благоприятном стечении обстоятельств они продлятся не более месяца, поэтому нововведения могут быть внесены в закон уже в этом году.
Автор: Наталья Павлова-Катькова