Вы приняли задаток за продаваемую квартиру, но покупатель отказался ее покупать. Возвращать задаток или нет? Кто такой закон? Гражданский кодекс не содержит отдельного определения предоплаты. Хотя задаток — это, по сути, аванс, и его могут потребовать вернуть полностью или частично, на рынке недвижимости сложились несколько иные правила.
Все зависит от текста договора о предоплате. В Москве большинство агентов работают практически по одним и тем же договорным критериям, учитывая условия, при которых покупатель отказывается принимать отказ от рынка, и ответственность в случае отказа.
Чтобы возместить покупателю задаток, в предварительном договоре определяются возможные причины отказа от рынка. Этими причинами могут быть
— В случае покупки по ипотеке банк по каким-то причинам отказал покупателю или страховщику в предоставлении кредита.
Полный список возможных причин всегда индивидуален и основан на происхождении права собственности.
А что, если покупатель просто передумал? Или ему показался объект интереснее и лучше, продавец подписал договор, подготовился к сделке, занялся сбором документов, снял объект с объявления и выполнил условия предварительного договора в полном объеме. В таких случаях, согласно статье 421 Гражданского кодекса, устанавливаются условия, при которых аванс не подлежит возврату покупателю.
Что произошло в случае с нашим клиентом и продавцом: покупатель трижды посмотрел квартиру, подтвердил свое намерение купить и подписал договор о задатке. Затем в течение срока действия договора он трижды менял свое решение и покупал то одну, то другую квартиру. В результате он не смог решить, покупать ему квартиру или нет, и при этом потребовал возврата задатка. Никаких достаточных причин или условий для возврата задатка не было. Он написал нам предварительную претензию, которая была нами отклонена. После этого начались угрозы штрафных санкций, судебных издержек, урегулирования дела, несколько судебных заседаний и передача дела в нашу юрисдикцию. В итоге мы добились решения в пользу продавца.
1. при заключении договора аванса в договоре оговариваются условия возврата аванса, если аванс не возвращается, и штрафные санкции к покупателю, если он отказывается от приобретения недвижимости. Неустойки компенсируют друг друга и равны сумме авансового платежа.
Конечно, лучше не обращаться в суд. Однако это еще раз подтверждает необходимость юридически грамотного предварительного договора, который защищает интересы клиента.
Как вернуть обратно аванс за квартиру
При сделках с жилой недвижимостью задаток, выплачиваемый покупателем продавцу и составляющий определенный процент от цены предмета сделки, является «весомым» подтверждением твердости намерений покупателя. Однако сделка может не состояться по разным причинам. Рассмотрим случаи, когда продавец обязан вернуть задаток, и случаи, когда задаток не должен быть возвращен покупателю.
Отличия задатка от аванса
Сумма задатка признается гарантией будущих сделок в качестве авансового платежа, если не было достигнуто соглашение о предварительной оплате (Гражданский кодекс, статья 380, страница 3). Если сделка не состоялась, задаток возвращается покупателю в полном объеме.
Стороны не несут никакой материальной ответственности.
Аванс не имеет страховой функции: покупатель обязан купить конкретную квартиру, а продавец — продать ее покупателю, внесшему аванс.
Иное дело, когда аванс оформлен договором и назван в нем авансом (ст. 380 ГК РФ). В этом случае материальную ответственность несет тот, кто виновен в срыве сделки, то есть покупатель или продавец (статья 381 Гражданского кодекса).
Возврат аванса при срыве покупки жилья
Обычный сценарий авансирования между покупателем и продавцом квартиры — это заключение договора о передаче аванса наличными с заключением договора или без него. Худший вариант — передача аванса без подтверждения. Обратите внимание, что вернуть задаток при последнем варианте невозможно, так как отсутствует бумажное подтверждение.
Договоры о предоплате обычно содержат пункт, определяющий ответственность покупателя и продавца за неисполнение договора — если покупателю предоставлен аванс, то он остается безотзывным для продавца. Если же произошла ошибка продавца, то он возвращает аванс покупателю.
На первый взгляд, эти условия справедливы. Однако, как уже говорилось выше, задаток,не является гарантией.— Это задаток, вносимый при исполнении контракта на проживание.
Более того, продавец не имеет права переуступать аванс и обязан вернуть деньги покупателю, так как договор отсутствует в связи с неисполнением договора (статья 1102 Гражданского кодекса).
Если продавец отказывается вернуть задаток, «предыдущий» покупатель имеет право расторгнуть договор предварительной оплаты и обратиться в суд с иском о взыскании уплаченной продавцу суммы. Наконец, несостоявшийся покупатель вправе потребовать от продавца квартиры отказа от возврата не только внесенной авансом суммы, но и прибыли за пользование ею (ст. 395 ГК РФ).
В суде от продавца квартиры обычно требуют признать авансовый платеж предоплатой. Это связано с тем, что ответственность за такие платежи четко прописана в Гражданском кодексе (статьи 380 и 381). Однако оговорки об ответственности сторон в договорах аванса, которые применяются только к договорам аванса, не соответствуют статье 422 Гражданского кодекса. Поэтому суды признают эти положения недействительными.
Возврат задатка – когда можно, а когда нельзя
Суммы, уплаченные по договорам предоплаты, подлежат возврату покупателю, если продавец квартиры несет ответственность за срыв сделки. Например, получатель гарантии нарушил сроки совершения сделки, не предоставив соответствующие документы в установленный договором гарантии срок, или воспрепятствовал совершению сделки — продавец обязан вернуть двойную сумму гарантии (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса).
Если сделка не состоялась по вине покупателя, аванс остается невозвращенным для продавца (применяются вышеуказанные правила). Иными словами, если покупатель изменит свои намерения в отношении недвижимости, за которую он заплатил задаток, эта сумма считается принадлежащей продавцу.
Причины для отмены сделки с жильем обычно возникают в ходе переговоров между сторонами. Например, покупатель обнаруживает, что в квартире все еще зарегистрированы жильцы. Хотя они не являются препятствием для сделки, покупатель может быть недоволен ею, поскольку продавец должен был снять всех жильцов с регистрационного учета. В этом случае сделка может быть аннулирована по вине продавца.
Между несостоявшимся продавцом и покупателем существует разница в возврате аванса и его размере — закон требует внести залог в размере, вдвое превышающем сумму аванса. Части имеют право на поискДобровольные решения проблем.. Например, продлить срок действия соглашения о задатке, чтобы дать продавцу время устранить причину разногласий. Или договориться о сумме возврата аванса за один раз или за половину срока. Если покупатель решит вернуть вдвое большую сумму аванса, а продавец откажется, необходимо урегулировать состояние спора.
Можно ли вернуть задаток после отказа банка в ипотеке
Подготавливая авансовый договор, стороны должны тщательно продумать его условия. Пункты ответственности сторон должны отражать их интересы по отношению к обстоятельствам, которые грозят сорвать сделку. Кроме того, если в договоре аванса предусмотрен срок возврата средств в случае отказа банка в выдаче кредита, сумма будет в значительной степени возмещена покупателю.
Если в договоре предусмотрено удержание предоплаты при отсутствии ипотечного кредита, средства не будут возвращены несостоявшемуся покупателю. Если в договоре не предусмотрена ответственность за факт отказа покупателя от банковского кредита, то не предусмотрена и его непосредственная халатность. Однако косвенно в срыве сделки есть и ошибка покупателя — он мог обратиться в другой банк, но выбрал «отказной». Важно ли продавцу знать, откуда у покупателя деньги на покупку квартиры? Только тщательная оценка возможных обстоятельств того, что покупатель не приобрел жилье у продавца, избавляет стороны от неприятных проблем с возвратом аванса.
Покупателям квартир и домов рекомендуется обратиться за консультацией к специалисту по недвижимости, прежде чем подписывать соглашение о задатке или предоплате (договор) и вносить аванс. Самый безопасный вариант — поручить вышеупомянутому юристу вести договор в интересах покупателя.