Семья Петровых прожила в однокомнатной квартире 10 лет. Сыну Васе восемь лет, а дочке Маше — один год. Родители понимают, что 30 квадратных метров для них четверых недостаточно. Чтобы у Васи была своя комната, они решают купить двухкомнатную квартиру.
Сбережений у них нет, но Сбербанк предварительно одобрил кредит на 1,5 миллиона и сказал, что квартиру можно продать за три. Поскольку найти двухкомнатную квартиру за 4,5 миллиона вполне реально, Петров решает попробовать.
Чтобы купить ее, им придется заключить договор. Не только купить новую квартиру, но и продать старую. Затем они получают кредит. И все это одновременно.
80 % договоров на петербургском рынке — это договоры на рассмотрение.
Рассмотрение — это когда вы продаете квартиру и одновременно покупаете другую.
Деньги от продажи идут на покупку нового жилья. Вы не видите этих денег: они хранятся за дверью, и банк отдает их владельцу квартиры, которую вы покупаете.
Юридически продажа квартиры и покупка другой квартиры — это две разные сделки, но они происходят в одно и то же время. Дополнительные сделки необходимы для того, чтобы защитить покупателя от того, что деньги «болтаются без дела». То есть не остаться с деньгами, но без желанной новой квартиры.
У подавляющего большинства покупателей сегодня нет свободных денег. У них нет 5 миллионов рублей на счету, чтобы купить новое жилье. Однако вместо 5 миллионов у человека есть возможность их заработать Для этого нужно продать свои квартиры и претендовать на ипотеку и субсидии.
Продажа квартиры позволяет купить новую квартиру, если у них нет денег на жизнь. Для многих это облегчение и единственная возможность решить свои жилищные проблемы.
Часто продавцы-дилеры помогают потенциальным покупателям найти деньги на покупку квартир своих клиентов. По сути, агенты выполняют дополнительную работу. Вместо одной сделки они участвуют в двух. Дополнительная работа не оплачивается, но другого выхода нет. Таких покупателей большинство. Если вы с ними не сотрудничаете, ваши шансы продать квартиру снижаются на 80 %.
Чтобы не волноваться о сделке, Петров обратился за помощью в агентство недвижимости. Вместе с брокерами они проходят два этапа. На первом этапе они находят покупателей на старые квартиры и подбирают новые, а на втором оформляют сделку купли-продажи, принимая ее во внимание.
1. определение рыночной стоимости квартиры Дилер предоставляет Петрову реалистичную стоимость для продажи квартиры. Цена основывается на предложениях, аналогичных ситуации на рынке недвижимости. Предположим, что знакомый Петровых угадывает цену. Агент предлагает продать также 3 млн квартир. 2. Выбираются варианты квартир на 4,5 миллиона, и агенту показывают возможные варианты перегородок в спальне Петровых. Таким образом, агент формирует у клиента соответствующие ожидания и тем самым позволяет ему соотнести потенциальные возможности с реальностью. Петров реалистичен. В результате предложенный выбор не шокировал их, а вселил уверенность, что они со всем справятся. 3. организация продажи квартиры Брокер организует продажу квартиры. Они готовят документы, рекламируют недвижимость и ищут покупателей. Покупатель квартиры в Петрове вносит предоплату, чтобы убедиться, что он готов купить квартиру. Договор о предоплате определяет срок, в течение которого должна быть совершена сделка. Это период, в течение которого Петрович должен найти новую квартиру. В противном случае покупатель получает аванс и отказывается от покупки. 4. Если агент и Петров находят подходящую квартиру, агент проверяет документы. Если с документами все в порядке, Петров вносит первоначальный взнос.
Первый этап завершен: маклер находит покупателя на квартиру Петрова и подбирает подходящую квартиру для спальни. Сделка завершена.
5. Сбербанк предоставил Петровым ипотечный кредит, который теперь должен быть одобрен на конкретную квартиру. Поэтому владелец квартиры, которую покупает Петров, подает документы на квартиру в банк. Банк рассматривает документы в течение двух недель, а затем назначает дату сделки. 6. в день сделки стороны подписывают следующие документы: кредитный договор, закладную, договор аренды помещения, договор купли-продажи, договор страхования, различные заявления, обязательства и доверенности. Кредитные договоры и закладные подписываются Петровым и банком. Теперь банк может потерять 1,5 миллиона человек. Договоры аренды подписывают сотрудники банка и тот, кто вносит и получает деньги у двери. Когда деньги передаются продавцу, он определяет, какие обязательства должны быть выполнены. Договор купли-продажи подписывают все владельцы квартиры и все покупатели. В них определяются условия договора, то есть сумма и условия передачи денег, условия выписки из квартиры и ее вывоза. В тот же день деньги закладываются в сейф. После выполнения условий аренды двери продавец получает доступ к деньгам. 7. после завершения сделки и переезда после подписания документ отправляется в МФЦ, а Росреестр оформляет переход права собственности. Когда это происходит, продавец получает деньги через дверь, а Петров переезжает в свою новую квартиру в спальне.
Второй этап завершен. Петров оформляет в банке ипотечный кредит, снимает бронированную дверь и оформляет сделку купли-продажи с продавцом двухкомнатной квартиры и покупателем однокомнатной. Переход права собственности был зарегистрирован в Россреестре. Продавец получил деньги. Теперь семья Петровых может переезжать
Предположим, что состояние Петрова было более сложным.
Петров нашел подходящую двухкомнатную квартиру. Она принадлежит Иванову. Иванов тоже не дурак и продает себя, чтобы купить двухкомнатную квартиру. А им владеет Анфиса Ивановна, пожилая женщина около 70 лет. Она хочет обменять свою внучку Орию на две однокомнатные квартиры, чтобы жить отдельно.
Вот такая цепочка. Задача агента — все организовать и гарантировать безопасность клиента.
Цепочка — это когда квартира продается не только для покупки новой, но и когда владелец покупаемой квартиры продает ее для покупки другой квартиры. По сути, это несколько продаж одновременно.
Цепочка может включать четыре, пять или шесть квартир. Чем больше квартир, тем больше работы и сложностей.
Обычно у каждой квартиры есть свой дилер. Как только цепочка создана, агенты всех квартир централизуются и «расставляются» по местам. Они согласовывают условия, проверяют документы и назначают дату.
Чтобы сделка была безопасной, агент контролирует всю цепочку.
Оценка, принимаемая в расчет, сложна, так как включает в себя множество компонентов и квартир.
Почти каждая квартира на вторичном рынке имеет особенность: одна квартира принадлежит на одну детскую долю, поэтому орган опеки должен дать согласие на продажу. Она передается по наследству на неопределенных условиях.
Чтобы обезопасить себя, необходимо выяснить все вопросы и детали. Поэтому целесообразно обратиться за помощью к брокеру. Он знает, как гарантировать, что ваши деньги и ваша квартира будут защищены и что договор не сорвется в последний момент.
Агент проверяет все документы и обеспечивает безопасность каждого шага. Они не позволят вам купить сомнительную квартиру. Агенты защищают ваши интересы среди других агентов, которые в вас не заинтересованы. У них есть свои обязательства. Они занимаются проблемами клиентов, а не вашими клиентами. Агенты помогают вам организовать цепочку и продать квартиру. Такая работа требует опыта, и самостоятельно организовать систему расчетов очень сложно.
Агенты знают, как обеспечить защиту денег и квартиры и завершить сделку.
Какие сложности таит в себе встречная покупка?
Будьте готовы к тому, что придется переезжать последним в цепочке. Последняя квартира будет эвакуирована первой после второй по порядку, например, вторая квартира от последней в цепочке. Такой сложный переезд может занять до месяца. Конечно, есть и другие сложности, например, контроль за вывозом всех квартир в цепочке. Однако всего вышесказанного достаточно, чтобы обратить внимание на рассматриваемые на рынке квартиры и обратиться за помощью к опытным специалистам.
Как провести встречную покупку при купле-продаже квартиры
Заметки брокера о покупке и продаже
Очень редко покупатель квартиры располагает так называемыми «простыми деньгами». Это означает, что им не нужно продавать свою недвижимость, чтобы купить квартиру. Также редко встречаются «прямые продажи», когда продавцы квартир просто берут деньги и не покупают квартиру взамен своей. Почти всегда квартиры продаются для улучшения жилищных условий, и одновременно с продажей квартиры покупается квартира большей площади в другом районе или две квартиры меньшей площади для замены большой квартиры. Такие рынки в практике агентств недвижимости называются «рассмотрением». Например, при переустройстве коммунальных квартир таких антирынков может быть много.
Особенно сложными являются сделки с отговорками, особенно когда таких рынков несколько. Их очень сложно или невозможно осуществить без помощи профессионального брокера. Поскольку такие сделки связаны с многочисленными рисками, помимо общения с агентствами недвижимости, рекомендуется прибегать к услугам юристов, специализирующихся на сделках с квартирами.
В ситуациях, когда для продажи квартиры необходимо создать целую цепочку сделок, очень важно, чтобы сделка не сорвалась. В противном случае вся цепочка будет разрушена. Чтобы обезопасить себя и минимизировать риск неудачных сделок, в каждом конкретном случае рекомендуется заключать договор о задатке. Как это сделать правильно, вы можете прочитать в одном из наших постов. Кроме того, желательно заключить договор предпродажи сразу после того, как вы нашли подходящий вариант, чтобы квартира вас не бросила.
Все договоры о рассмотрении должны быть заключены в один день. Для этого все стороны должны присутствовать на сделке с паспортами и не должны употреблять алкоголь накануне сделки и тем более в день самой сделки. Поскольку такой акт многократного пропуска со многими соображениями является очень сложным, рекомендуется проводить все сделки у нотариуса. Для этого необходимо заранее определиться с конкретным нотариусом.
Не забудьте проверить все документы, которые обычно проверяются при покупке или продаже квартиры. Эти документы или хотя бы их копии должны быть предоставлены нотариусу за несколько дней до сделки. Это позволит нотариусу проверить и подготовить текст всех договоров. Однако в любом случае нужно быть готовым к тому, что подписание и оформление всех договоров длится один день.
Что необходимо уточнить в договорах купли-продажи
Договоры купли-продажи квартир имеют определенные особенности по сравнению с обычными договорами купли-продажи квартир. В договоре должно быть четко указано, что квартира продается только с обязательным одновременным приобретением другого жилья, и должна быть указана эта квартира в случае компенсации. Это поможет вернуть проданную квартиру, если по каким-либо причинам компенсация не будет выплачена.
Также желательно установить срок выписки из квартиры. В договоре можно пояснить последовательность действий — в течение определенного срока с указанной даты вывезти все имущество, а затем передать квартиру покупателю.
В случае с рассмотрением очень важно правильно организовать расчеты. Сделать это очень сложно. В цепочке более 10 сделок, и каждый продавец квартиры должен получить причитающиеся ему деньги, по крайней мере, по документам. Особенность этих сделок в том, что деньги фактически не передаются, а зачитываются в счет оплаты. Передаются только дополнительные платежи, но расписка должна оформлять получение всей суммы. Деньги по всем операциям закладываются в ячейку одновременно. О том, как правильно заключить договор найма, читайте в специальной версии по этому вопросу.
Разные суммы должны быть упакованы в разные пакеты. Например, квартира, которую вы хотите купить, стоит 5 000 000 рублей. За квартиру дают 3 000 000, а вы платите 2 000 000. Эти суммы нужно разделить на разные пакеты и подписать. Кому передаются пакеты? Расписки в получении денег также обычно выдаются в коробке. После регистрации всех сделок продавец получает деньги из коробки, а покупатель — квитанцию.
Как видно из приведенного выше обзора, сделки по рыночному курсу — довольно сложный вид деятельности, как с юридической, так и с организационной точки зрения. Поэтому для помощи в проведении таких сделок рекомендуется обращаться к профессиональному юристу, специализирующемуся на недвижимости.
И, конечно, перед покупкой квартиры следует внимательно ознакомиться с договором купли-продажи и документацией, чтобы избежать возможных рисков и не стать жертвой мошенников.
В соответствующем разделе нашего сайта вы можете ознакомиться с юридическими услугами, которые предлагает наша юридическая фирма для помощи в совершении сделки с недвижимостью.
Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.
Практикум: о встречных сделках для «чайников»
Все права на данную публикацию принадлежат юридической фирме Сергея Руденко
Компенсационная цепочка, появившаяся на заре квартирного рынка, и сегодня является важным способом улучшения жилищных условий. Как правило, все сделки происходят в один день. Что нужно знать, чтобы не стать слабым звеном в этой цепочке?
Рассмотрение — это продажа одного объекта недвижимости (квартиры или комнаты) и одновременная покупка другого. При таком действии продавец или покупатель может заплатить дополнительную сумму или получить вознаграждение. Например, если речь идет о квартирах в разных районах. Однако, поскольку условия жизни и обязательства у всех разные, брокеры давно отучились составлять цепочки, которые не меняются. Какие задачи сегодня решаются за счет цепочек подстрекательства и обмена, и где их слабые звенья?
По словам Дмитрия Шагельского, председателя Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты недвижимости, соображения составляют около 80 % сделок на вторичном рынке жилья, более половины из которых связаны с улучшением жилищных условий. Например, обмен комнат и квартир, «спален» на «двухкомнатные». Разумеется, не обходится и без доплат. По словам вице-президента Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Николая Лаврова, в большинстве случаев бюджет доплат, планируемых агораторами, составляет от 500 000 до 1 млн рублей.
На втором месте в рейтинге доплат стоит продажа вторичного жилья, а покупка квартиры в построенном доме. Это предпочтительнее, так как (за исключением риска депортации) можно купить больше «квадратов», чем на вторичном рынке, за те же деньги на основном рынке.
В новом доме не нужно перестилать пол и менять трубы, но в него нельзя сразу переехать. Приходится ждать, пока дом будет построен. Поэтому предметом продажи здесь обычно становится не единственный дом, а, например, фригольд. Например, унаследованная квартира или комната. Однако из-за финансовой нестабильности и колебаний курсов валют граждане опасаются хранить свои сбережения (как в рублях, так и в валюте) и чаще всего предпочитают инвестировать сразу из вторичного владения. В настоящее время, по словам Дмитрия Щегельского, на конфронтационные сделки с жильем в новостройках приходится около 20 % обращений к брокерам.
Другие виды импульсов (разделение и переезд, возможность потребителя хуже функционировать из двух маленьких квартир в просторную при продаже и получать дополнительные выплаты) — это сложные сделки многих оттенков, требующие отдельных публикаций. Основная сложность заключается в дисбалансе между спросом и предложением. Например, продать просторную демократичную квартиру гораздо проще, чем найти покупателя на комфортную двухкомнатную.
Особые случаи — сделки купли-продажи недвижимости, связанные с переездом в другой район. Николай Лавров заметил: «Это в большинстве случаев возмездные сделки по сути, но не по форме». — Чтобы купить квартиру в Петербурге, нужно оформить продажу недвижимости в регионе и заработать деньги». Однако, раз уж вы приехали в северную столицу, вы будете самым желанным гостем в агентстве недвижимости. Более того, будущие участники уже сложившейся цепочки ждут потерянного звена.
Поэтому, собравшись в цепочку, воспользуйтесь традиционным примером, чтобы понять, как это работает. Его легко понять. У вас есть электрический чайник, который вы хотите заменить на микроволновую печь. Идеальный вариант — обнаружить, что владелец микроволновой печи готов доплатить и заменить ее. Но вот в чем проблема. Вам не нужен чайник — посмотрите на рекламу холодильников.
Есть цепочка из трех колец, но нет возможности замкнуть ее. Как уже отмечалось, более половины участников договора обмена нацелены не на равноценный обмен, а на улучшение за счет доплат. Владельцам холодильников не нужны чайники и микроволновки, но им нужны реальные деньги. Сегодня найти покупателя на дорогой холодильник непросто, потому что у людей все рубли на счетах. Каждый должен ходить, смотреть и пытаться выставить счет. А тут — участники сети предлагают подождать, пока хозяин холодильника продаст чайник. И это еще хорошее предложение для блюд, не включающих рыбу.
Теперь всем нужно набраться терпения, а внимание всех участников цепочки сосредоточено на владельце выставленного на продажу чайника. Если кто-то готов его купить, участники цепочки (их уже четверо) собираются вместе и составляют три договора купли-продажи. При этом продавец холодильника получает всю сумму — выручку от продажи чайника и дополнительный платеж.
Это означает, что для движения цепочки обмена необходимы два кольца. Во-первых, покупатель с живыми деньгами на исходный товар (условный пример — чайник, чайник на рынке жилья — дешевая и высоколиквидная квартира). Во-вторых, предметы для прямой продажи (в нашем случае — холодильник).
Слабые кольца в цепочке: здесь экстремалы
Давайте вернемся к вопросу о «недвижимости». Главное отличие реальной цепочки сделок на рынке недвижимости от приведенного выше примера заключается в том, что продавец предмета немедленной продажи фактически является «крайним» звеном. Мало того, что ему приходится ждать, пока найдется покупатель на первый товар (условия предсказать практически невозможно), так еще и срок оплаты наступает только после регистрации всех сделок в цепочке. Официально это 10 рабочих дней, при условии, что представитель Рослеста уложится в отведенные законом сроки. Однако, во-первых, случаются задержки из-за технических неполадок, а иногда и что немаловажно, ведь этот институт уже стал доброй традицией. Во-вторых, звено цепи может быть слабым из-за отсутствия оформленного договора купли-продажи. В этом случае сотрудник, ответственный за оформление, заворачивает документы на промежуточном уровне, а деньги висят на последнем.
Теперь о человеческом факторе. Чем больше цепочек обмена, тем выше вероятность сбоев. В рыночной практике широко распространены цепочки из двух-четырех звеньев, — говорит Николай Лавров. — На каждое дополнительное звено коэффициент давления увеличивается в геометрической прогрессии. Хотя мне известны случаи, когда успешно формировались цепочки из шести-семи объектов». Поэтому брокеры должны проявить недюжинный талант, чтобы быстро создавать водопады».
Как регистрируются сделки в цепочке? В определенный день все участники вместе с агентами, представляющими их интересы, концентрируются в банке, где будет происходить расчет, знакомятся с титульным и договорным планом, проводят наличные и безналичные операции, подписывают договоры, подают контракты и представляют договоры.
Дмитрий Щегельский: брокер, представляющий интересы клиента в цепочке, на сделке должен встретиться, чтобы подтвердить актуальность всех документов и обсудить детали.
В цепочку компенсационных сделок могут быть включены дополнительные выплаты в виде родового капитала, жилищных сертификатов по программам «военной ипотеки», субсидий в рамках федеральных и региональных целевых ипотечных программ. В некоторых случаях, когда получить субсидии в краткосрочной перспективе не представляется возможным, проблему можно решить путем привлечения договорной или целевой ипотеки. Как это делается — тема отдельной публикации.
Задержка в подготовке, обычно связанная с получением сертификатов в Комиссии и органах опеки, а также с одобрением кредитов потенциальными участниками сделки, повышает вероятность разрыва цепочки. Поэтому необходимо действовать быстро. Представители риэлторских компаний могут быстро и своевременно продлить все необходимые сертификаты с ограниченными сроками полномочий, а также ускорить расследование заявки дочерними компаниями банка.
И напоследок. Текущая ситуация на рынке в целом — отсутствие значительных подъемов или падений цен — является достаточно комфортным периодом рыночных размышлений. Однако покупательская активность сейчас сосредоточена в наиболее доступной части жилья. Поэтому имеет смысл сначала найти покупателя на свою квартиру — только потом уже соперника.
Если же вы уже выставлены на продажу, то первым и основным посетителем, скорее всего, будет «путешественник» — так брокеры называют покупателей, которые только присматриваются к недвижимости. Как оценить серьезность намерений посетителя? Выясните, что продает объект, — советует Николай Лавров. — ‘За комнату или дешевую «однушку» шансы получить контрагента гораздо выше, чем за просторную «трешку» в доме с повышенным комфортом’. Брокеры, представляющие ваши интересы в сделке, должны изучить всю цепочку от первого до последнего звена».