Если вам нечем платить по ипотеке, у вас есть несколько вариантов, включая реструктуризацию, банкротство, переуступку прав и перевод долга. Опытный брокер рассмотрит варианты, которые могут вам помочь.
Приобретая ипотечную квартиру и ипотечный кредит, вы должны понимать, что несвоевременные выплаты по кредиту могут привести к тому, что банк может продать московскую квартиру и покрыть долг с молотка.
Что будет делать банк, пока ипотечная квартира не продана?
Даже если ваша квартира находится в залоге у банка, вы можете договориться с ним о ее продаже и покупке более дешевой квартиры.
Что нужно сделать, чтобы продать ипотечную квартиру?
Как правило, перевести долг на другого заемщика сложно, но очень практично, если у него уже есть одобренная ипотека в том же банке.
Наши специалисты помогут вам быстро найти такого покупателя, оценят рыночную стоимость квартиры и помогут оформить сделку в срок.
Заемщик и кредитор также могут составить договор о продаже квартиры, определить цену продажи, сроки и способ оплаты, провести аукцион. Полученная от продажи прибыль делится между ними и их частью сделки. Для погашения долга и процентов остаток средств передается заемщику.
Продавец должен получить от банка справку о непогашенном долге и предоставить ее покупателю. Затем составляется договор, и покупатель подтверждает свое намерение переложить стоимость квартиры на банк. Сумма делится на два аккредитива или две ячейки: одна — для погашения текущей задолженности по ипотеке, вторая — для окончательного расчета с продавцом.
В момент регистрации сделки сумма, причитающаяся на баланс продавца, переводится в банк и считается залогом по договору. Эти деньги закрывают текущую ипотеку, банк снимает обременение, и после снятия обременения квартира полностью переходит к продавцу. Сделка продолжается в обычном режиме, покупатель забирает оставшуюся сумму и покупает «чистую» квартиру.
При продаже квартиры с переводом, т.е. если она еще не достроена и не заселена, арендатор должен продать право требования на имеющуюся квартиру, а подрядчик уже должен сдать дом владельцу. Новые покупатели.
Если квартира уже готова, арендатор может переехать из заложенной квартиры в другую, более дешевую. В прошлом году средняя цена квартиры в Москве выросла на 30 %.
Так, например, если ваша квартира при покупке стоила 15 млн рублей, а сейчас уже почти 20 млн рублей, вы можете продать ее по договору с банком, и часть денег пойдет на погашение долга и процентов. Часть денег останется у вас, и вы сможете купить другой, более дешевый дом.
Например, если вы переедете в ближайшее Подмосковье, то на оставшуюся сумму сможете купить дом почти такой же площади, как в Москве. А в экологии Подмосковья он гораздо лучше.
Другой вариант, который советуют наши специалисты, — передать квартиру в ипотеку и снять более дешевую квартиру для проживания, обеспечив тем самым разницу в сумме, которую вы можете внести в счет долга по ипотеке, и услуги по аренде. В нашем агентстве квартиры предоставляются бесплатно.
Обратитесь к опытным специалистам агентства недвижимости «Азбука Жилья». Мы поможем вам решить эту актуальную проблему быстро и выгодно.
Как продать ипотечную квартиру, если не можешь платить по кредиту на жилье
Потеря квартиры, купленной в ипотеку, — худший кошмар каждого собственника. Ведь в большинстве случаев это единственное жилье. Поэтому эксперты в один голос твердят, что даже если продажа квартиры приводит к просрочке по кредиту, лучше не поднимать этот вопрос. К счастью, банки охотно идут на переговоры с заемщиками и могут предложить различные способы наладить жизнь в случае финансовых трудностей. Однако в некоторых случаях продажа заложенной квартиры может стать единственной возможностью погасить долг. Наши специалисты подскажут вам, как это осуществить на практике.
«Сегодня сделки по продаже квартиры с ипотекой очень распространены, — комментирует Константин Алтук, старший вице-президент DeltaCredi.
Необходимость продать жилье не обязательно связана с тяжелым финансовым положением заемщика. Поскольку ипотека является долгосрочной, у собственников может возникнуть необходимость сменить место жительства или расширить жилплощадь в течение 10-20 лет», — пояснил Альтчук, добавив, что необходимость продажи жилья не всегда связана с финансовым положением заемщика.
! В любом случае мы готовы пойти навстречу заемщику и предоставить ему возможность продать недвижимость на самых выгодных условиях! уверяет эксперт.
В любом случае Андрею Владыкину, руководителю «НДВ-Индивижимость», приходится решать все вопросы путем переговоров с кредиторами.
Для этого в структуре банка есть соответствующие службы. Это службы, работающие с просроченными услугами, и службы залогового имущества.
Для начала необходимо записаться на личную встречу со специалистом банка по работе с просроченной задолженностью, — советует Владыкин.
Контактных менеджеров этой службы можно найти на сайте или позвонив по общему номеру банка. На встрече клиент должен написать заявление. В нем нужно объяснить все условия проблемной ситуации и пути ее решения.
Если заемщик признает необходимость продажи квартиры до начала длительной просрочки, мы идем ему на встречу и даем положительный ответ, — комментирует Артюх из «Дельтакредита». Кредитор демонстрирует свое согласие на продажу заложенной квартиры.
Возможно, банк может принять решение о согласии на продажу только в том случае, если найдется покупатель», — говорит Наталья Черкова, начальник отдела проблемных вопросов ВТБ 24 в Министерстве проблемных активов.
Дело в том, что многое зависит от стоимости продажи недвижимости и, в частности, от того, хватит ли вырученной от продажи суммы для погашения всех долгов по кредиту.
Если их достаточно, то, скорее всего, проблем не возникнет. Если же их недостаточно, банку необходимо убедиться, что квартиры имеют высокую рыночную стоимость и продаются по рыночной цене», — поясняет эксперт.
В противном случае могут быть подняты дополнительные вопросы обеспечения, чтобы сбалансировать долг.
Важный момент: покупатель должен сам найти заемщика, а не банк», — обращает внимание Артюх.
В то же время владелец квартиры самостоятельно определяет цену своей недвижимости, и именно он должен продать ее на наиболее выгодных условиях.
В этом случае специалистам «НДВ-Индвижимость» не стоит сомневаться, так как предпочтительнее воспользоваться профессиональными услугами по недвижимости.
В этом и заключается проблема и еще одна особенность продажи на рынке владения.
Владыкин убежден, что «без профессиональной помощи сложно объяснить покупателям наличных специфику такого взаиморасчета».
По словам представителя ВТБ 24, необходимость привлечения брокера также связана с готовностью заемщика решать проблемы и представлять квартиру независимой организации. Если сделку нужно провести как можно быстрее, без брокера не обойтись.
Однако и банки могут оказать помощь при продаже ипотечного жилья.
Многие банки оказывают помощь и в поиске потенциальных покупателей, и в создании залоговой базы по недвижимости, — говорит г-н Щеркова.
Так, например, в ВТБ 24 для этих целей существует «Витрина ломбардов» (база данных, размещенная на сайте банка). Для приобретения предметов с «витрины» покупатели могут получить кредит в самом банке на выгодных условиях.
По словам Артюха из «Дельтакредита», форма сделки по продаже ипотечного жилья различна и зависит от многих факторов. Это и район расположения жилья, и источник финансирования сделки (продается квартира за наличные или в кредит), и аналогия стоимости жилплощади с задолженностью заемщика перед банком.
В целом процесс продажи и покупки довольно прост. Покупатель оплачивает остаток ипотечного кредита заемщика, а банк предоставляет продавцу ипотечный кредит и сопутствующую долговую документацию. Затем, в установленный договором срок, продавец обязан зарегистрировать в реестре мер и весов договор купли-продажи и переход права собственности на закладную.
Часто после погашения долга перед банком у заемщика остается достаточно денег, чтобы купить квартиру меньшей площади или использовать эту сумму в качестве первоначального взноса по новому кредиту, — говорит вице-президент Deltacredit.
Иногда, правда, вся стоимость квартиры идет в счет погашения долга. К сожалению, продажа залогового имущества не всегда позволяет погасить все долги по кредиту.
Есть риск, что долг сохранится, если поглощение произойдет с минимальными подвижками или вообще без них», — сетует Владыкин.
В последнем случае, комментирует Артюх, кредиторам необходимо решать проблему в индивидуальном порядке, надеясь выработать более гибкий подход и выйти из сложившейся ситуации.
В любом случае, как показывает наша практика, продажа дома из Земельного кадастра не является чем-то ужасным», — говорит эксперт.
Кстати, в «НДВ-Индивижимость» советуют, что в крайнем случае банк может закрыть договор о выделении. По такому договору право собственности на квартиру переходит к банку, а стоимость выделенной квартиры зачитывается в счет погашения долга по кредиту.
В этом случае стоимость квартиры дисконтируется. То есть она уменьшается на 15-20% по сравнению с оценочной стоимостью», — поясняет Владыкин. А если кредит ранее был получен без первоначального взноса, то заемщик все равно остается должен кредитору. В таких случаях кредитный договор не расторгается, а оставшаяся задолженность пересчитывается по прежним параметрам.
В квартирах, переданных банку по соглашению о расторжении договора, можно стать арендатором и сохранить права регистрации. Как правило, стоимость ежемесячной арендной платы составляет около 4 % годовых от общей суммы долга клиента. Таким образом, бывший собственник-арендатор продает квартиру банку и становится вдовым арендатором.
Анна Волкова, руководитель отдела по правовым вопросам, AHM.