Приобретение квартиры в ипотеку: риски и решения при строительстве по договору долевого участия

Покупка жилья на этапе строительства не всегда означает, что сделку можно заключить напрямую с производителем. Продажа квартир в новостройках от других юридических лиц и от первых дольщиков — весьма распространенная практика. По сути, они не продают сами квартиры, а отказываются от своих прав на них. В краткой карточке рассказывается, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Сделка по переуступке прав связана с покупкой квартиры в недостроенном доме, ранее приобретенной производителем. Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома, — поясняет Валерий Кочетков, руководитель отдела продаж подразделения «Молодые дома» компании «Инком-Индвижимость». Дело в том, что в построенном жилье сам объект (квартира) еще не существует в природе и не имеет точного почтового адреса. Есть только права на то, что оформлено договором участия в капитале, и эти права могут быть переданы другим лицам. По сути, первоначальный дольщик передал покупателю право требовать от производителя уступки квартиры после завершения строительства, а также другие права и обязанности, предусмотренные ГПД.

Во-первых, это оптовые инвесторы — корпорации, которые, как правило, приобретают десятки квартир в пределах CDA. Квартиры, купленные на старте продаж, ближе к завершению строительства продаются по более высоким ценам, что приносит инвестору прибыль. Во-вторых, в роли продавцов выступают подрядчики. Подрядчики должны заплатить им за выполненные работы квадратные метры и превратить их в деньги. В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), и им также выгодно продавать почти готовые квартиры, которые покупаются по самой низкой цене на этапе бурения скважин. Четвертые продавцы — дольщики в обычных условиях жизни: например, они изначально купили то, на что хватило денег, но имели возможность приобрести квартиру большей площади, пока дом строился. . Нередко люди сначала покупают однокомнатную квартиру. Затем, по мере роста цен и до завершения строительства, они попадают в тот же проект, но на следующем этапе покупают более просторную квартиру». Он говорит, он говорит.

Не во всех случаях. Многие подрядчики применяют практику переуступки прав требования для оформления разрешения на выделение (согласия). Это положение регулируется самим ГПД. Если в договоре долевого участия есть условие о том, что конвенция подрядчика требует конвенции подрядчика, его следует соблюдать. Размер комиссии может быть стабильным (от 30 до 60 тысяч рублей за квартиру), как и процентная ставка (которая может достигать 4 %)», — поясняет руководитель компании „Топ Идея“ Олег Ступпенков. Более того, подрядчики могут даже запретить продажу квартир по акциям, чтобы первый дольщик не вышел на рынок с предложением о перепродаже. Однако если запрета в ДДУ нет, новому дольщику достаточно после сделки уведомить об этом подрядчика, приложив к письму копию договора регистрации и его контактные данные.

Таким образом они пытаются регулировать поведение инвесторов, покупающих группы квартир в котлованах, чтобы предотвратить большое количество продаж по ценам ниже собственных. Инвестиционные квартиры часто продаются на 5-10% дешевле, чем цена, установленная производителем на аналогичное жилье. Олег Спанков говорит: «Есть проекты, где уступки не играют роли и не влияют на темпы продажи квартир подрядчиком». — В большинстве случаев это крупные дома с высокими темпами продаж. Однако в точечных проектах, где планируемые подрядчиком продажи в месяц не превышают 1 млн кв. м, потеря прибыли становится заметной».

Преимущество покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что вы можете приобрести квартиру в строящемся доме по более низкой цене, чем подрядчик. Кроме того, могут быть интересные варианты покупки по переуступке прав у первоначального акционера, если большая часть интересующей квартиры уже исчерпана.

Соглашения о выделении доли могут быть заключены только в течение определенного периода времени. С момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) до подписания договора уступки прав требования между дольщиком и контрагентом. После оформления квартиры в собственность договор уже заключен. Дольщик не может переуступить право требования по CDA, если договор еще не оплачен. Это может произойти, например, если квартира была приобретена в рассрочку. — В этом случае замена дольщика производится только с согласия контрагента. В этом случае подписывается соглашение о переводе долга. В тексте соглашения будет указан дольщик № Дольщик № Долг перед двумя контрагентами».

Первоначальный акционер и покупатель заключают вексель об уступке прав требования (SAP). Оригинал этого документа и договор о долевом капитале (CDA) передаются конечному покупателю. При этом соглашение о распределении должно содержать ссылки на CDA, а также основную информацию об объектах, функциях и стоимости. Кроме того, необходимо подтвердить факт выполнения финансовых обязательств продавца перед генеральным директором проекта. Далее застройщик должен предоставить новому покупателю документацию по платежам. Если квартира находится в ипотеке, то покупатель должен получить сертификат о снятии обременения. Затем создается акт, в котором передаются все вышеперечисленные документы, и он заверяется уступкой прав двумя частями договора. Затем пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, после чего производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право претендовать на квартиру.

Как и в случае с CDA, риск несоблюдения сроков строительства не уменьшился, поэтому важно тщательно проверять надежность подрядчика. Например, можно оценить количество квартир, продаваемых первым дольщиком. Большое количество заявок на продажу строящихся квартир от частных лиц может свидетельствовать о риске нарушения сроков сдачи и внешнего вида объекта, — говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Мир Новостроек». Также существует риск признания договора недействительным. Одна из причин, которая может привести к этому, — отсутствие одобрения банкротства первым дольщиком в течение года с момента продажи квартиры и уведомления производителя о передаче права требования. Наконец, на рынке покупателя есть много опасностей». Мария Линецкая отмечает. — Например, если между владельцами договорного соглашения нет несовершеннолетних детей, если оно приобретается в счет другой недвижимости, если объем небольшой, то об этом желательно предупредить заранее. Покупателю также следует выяснить, не состоял ли продавец в браке на момент покупки квартиры и получил ли он письменное согласие жены на ее продажу. Покупатель должен убедиться, что ему выдан оригинал (или его заверенная копия) договора купли-продажи, если был заключен договор купли-продажи большого количества квартир, советует Наталья Шаталина. Кроме того, документы, подтверждающие оплату НПК, должны быть подлинными (оригиналы или заверенные копии платежных поручений, счетов-фактур и т.д.).

И здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают случаи, когда компания-генподрядчик договаривается с подрядчиком о взаимозачете задач. В этом случае оговаривается стоимость за квадратный метр. ‘Подрядчик и исполнитель одновременно подписывают договор подряда и контрактное соглашение’. — CDA выплачивается сразу после регистрации, но не может быть выплачена в более поздний срок, так как она связана с договором на строительство. Поэтому конечный покупатель, намеревающийся заключить договор уступки с подрядчиком, должен убедиться, что вместе с договором уступки предоставляется не только НПК, но и договор с подрядчиком, включая акт взаимного согласования, счета-фактуры и его процентную квартиру. Если концессионное соглашение заключается с физическим лицом, необходимо проверить факт оплаты НПК и запросить акт взаиморасчетов и платежный документ. Поэтому самый главный совет: заключайте сделку с офисом продаж производителя.

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечных кредитов на приобретение жилой недвижимости на основании договора переуступки. Однако сегодня они охотно финансируют такие сделки для одобренных объектов. Это говорит о том, что механизм МДП уже хорошо отработан. Среди кредитных организаций, готовых предоставить ипотеку на таких условиях, — Сбербанк, ВТБ24, «Дельтакредит» и Банк Москвы.